На что обратить внимание при взятии ипотечного кредита

На что обратить внимание при взятии ипотечного кредита Зачастую заемщики заинтересованы только в информации о процентах, которые предполагаются по кредиту. Однако это не единственное важное условие ипотечного кредита. Их довольно много и разбираться в них следует каждому. К условиям ипотеки относятся:

Срок кредитования. Данный пункт определяет срок выплаты кредита, который зависит от дохода заемщика каждый месяц и его возраста (традиционные ипотечные программы предполагают окончание срока кредитного договора до наступления пенсионного возраста заемщика). В настоящее время большинство банков предлагают программы, которые продолжают работать и после того, как наступит пенсионный возраст у обоих заемщиков;

Порядок расчета платежей

Данная характеристика позволяет выбирать различные ипотечные программы. Большинство банков Российской Федерации перешли на аннуитетные платежи, которые представляют удобство для заемщика благодаря возможности планирования ежемесячных расходов. Данные платежи являются равновеликими и не меняются от месяца к месяцу. Они рассчитываются следующим образом: вся сумма кредита и проценты делятся на остаток кредита, который уменьшается, в ситуации, когда заемщик будет погашать основную сумму ипотечного кредита от месяца к месяцу, разделяя ее на количество периодов кредитования. Проблема таких платежей состоит в том, что заемщику предстоит погашать большую часть процентов и лишь незначительную часть основной суммы кредита.

Также существует дифференцированный платеж, который включает в себя наоборот равнозначное погашение основной суммы ипотечного кредита и начисление процентов на остаток кредита, который уменьшается. Платеж при этом будет уменьшаться от месяца к месяцу за счет того, что заемщик будет погашать основную сумму.

Эти две схемы оплаты кредита предлагают современные банки. При этом все чаще банки используют первый вариант оплаты кредита;

Наличие созаемщика

Этот пункт предполагает наличие человека, доход которого будет учитываться вместе с доходом заемщика, что может создать ситуацию облегчения условий кредитования. Созаещиком должен быть доверенный человек, друг или родственник.

Выходя на рынок, зачастую, заемщик смотрит только на перечисленные выше условия и никогда не смотрит на дополнительные расходы, которые обязательно станут необходимы для того, чтобы получить кредит. Такие расходы могут равняться 10% от стоимости всего кредитования. В них могут входить услуги ипотечных брокеров, риэлторов, услуги банка по открытию счета, рассмотрению кредитной заявки, обналичивания денежных средств, перевода денег из банка кредитора в банк, в котором находится депозитарий заемщика, затраты на страхование и прочие дополнительные услуги.

Сумма ипотечного кредита

 Сумма кредита на приобретение жилья – в пределах 10-90% от стоимости покупаемого жилья. Только банк может определить размеры предоставляемого кредита, а также другие условия выдачи ипотеки. Прежде всего, банк будет исходить из уровня благонадежности заемщика и его денежных возможностей, а также он будет учитывать оценочную стоимость жилья, которое приобретается; Для того, чтобы у Вас не было проблем с выплатой ипотечного кредита, советуем прочитать статьи: ипотека для молодой семьи ипотека без первоначального взноса, условия ипотеки Сбербанка, доступное жилье молодым семьям, а так же узнать какие существуют виды кредитов.

Колебание сроков кредита в пределах от 1 года до 30 лет

В основном, банк определяет срок, в пределах которого заемщик имеет возможность самостоятельно выбрать наиболее оптимальную для себя продолжительность выплаты кредита. Некоторые банки устанавливают фиксированные сроки на выплату кредита по своему усмотрению (5, 10, 15 лет и т.д.) и устанавливают при этом для каждого из них определенные условия ипотечного кредитования. Но следует помнить, что, чем старшим является заемщик, тем проблематичнее ему будет получить ипотеку на продолжительный срок и тем выше для него будет процентная ставка и ограниченнее условия страхования;

Составление закладной

Составление закладной для удостоверения прав на погашение ипотечного кредита на приобретение жилья, а также для права внесения залога на жилое помещение. Закладная представляет собой именную ценную бумагу, которая удостоверяет тот факт, что жилье, которое указано в договоре, находится в данный момент в залоге. Также она подтверждает право банка получить исполнение по денежному обязательству, которое обеспечено ипотекой;

Страхование жизни заемщика в обязательном порядке

Также страхование заемщика от потери трудоспособности, утраты или повреждения объекта ипотеки. Для того, чтобы увеличить безопасность сделки, в условиях ипотечного кредита банки прописывают обязательное страхование заемщика. Зачастую они выражают требование в заключении договора с определенной страховой компанией. Все расходы при этом ложатся на заемщика;

Выбор валюты в которой должен будет погашен кредит

Валюта погашения ипотеки и ее процентов та же, что и валюта получения кредита. Ипотечный кредит должен быть погашен в той же валюте, в которой и был получен, согласно условиям ипотечного кредитования;

Процентная ставка

Процентная ставка составляет от 10% до 16% годовых в рублях и от 10% до 20% годовых в долларах США. Данный критерий назначается банком-кредитором, исходя из благонадежности заемщика. Так как сейчас существуют такие понятия, как «реальный доход» и «официальная зарплата», банк учитывает показатель реального дохода заемщика. Но, при этом, проценты по ипотеке будут выше, чем в случае, когда официальная заработная плата является высокой. К тому же, процентная ставка будет зависеть от того срока, на который выдается ипотека на покупку жилья – проценты тем выше, чем дольше срок.

Дополнительные условия

Кроме основных условий, существуют дополнительные условия в отношении выдачи ипотеки. К ним относятся:

  1. Чистота истории жилья, которое выбирается заемщиком, зарегистрированность в установленном порядке законом планировки, а также положительная кредитная история. Помешать получить ипотечный кредит может нарушенная заемщиком дисциплина погашения долгов в прошлом;
  2. Заемщику следует удостовериться, чтобы в договоре не было пункта о ежегодной пролонгации, которая заключается в ежегодном доказательстве банку его платежеспособности путем сбора справок о доходе. Банк также может потребовать от заемщика страхования квартиры и его жизни. В таком случае заемщику придется оплачивать намного большие суммы, чем он рассчитывал изначально. От сотрудничества с таким банком следует отказаться, так как в случае отсутствия у заемщика доказательства своей платежеспособности, он потеряет не только квартиру, но и деньги, которые успел заплатить.

В каком порядке выдается ипотечный кредит?

Порядок получения ипотечного кредита предполагает следующие этапы:

  1. Поиск риэлтора и ипотечного брокера;
  2. Рассмотрение банком заемщика;
  3. Поиск квартиры с требованием банка;
  4. Утверждение квартиры страховой компанией и банком;
  5. Составление кредитного договора;
  6. Предоставление нотариального удостоверения банку;
  7. Государственная регистрация;
  8. Страхование.

Эксперты по ипотечному кредитованию рекомендуют брать кредит только в национальной валюте страны проживания. К примеру, при взятии кредита в долларах США, может случиться так, что доллар будет равен не 30 рублям, а 35. При этом заемщик не сможет платить банку деньги, так как он зарабатывает их в рублях. Таким образом, он сможет оплачивать ипотечный кредит, но это обойдется ему гораздо дороже.

Также необходимо уделять особое внимание начислению комиссионных платежей и процентов по кредиту, условиям погашения кредита, штрафным санкциям, пунктам со «звездочками» и написанным мелким шрифтом. Читать договор следует внимательно, и пересчитывать самостоятельно все скрытые проценты на калькуляторе. Если заемщику что-либо не ясно в договоре об ипотеке, ему рекомендуется взять документ домой и там его тщательно изучить. При возникновении такой ситуации, в которой заемщик не может оплатить кредит в указанные сроки, ему следует написать заявление о причинах невыплат ипотеки. Крупные банки, которые имеют устойчивую репутацию, в таких случаях идут навстречу клиенту и продлевают срок погашения ипотечного кредита.

Стоимость объекта жилья определяет независимый эксперт. Заемщик обязан застраховать до подписания договора свою жизнь и приобрести страховку от потери трудоспособности. Срок выплаты кредита составляет от 1 года до 30 лет. Первый взнос за ипотеку составляет 10% от общей суммы кредита.

 

Автор текста: Ярослав Оранский